中国楼市凭什么那么牛？
说几个结论（从2015年起，中国的房地产就已经处于“超分配”状态了） 第一，土地财政是房地产市场的源头，这个源头带来的问题是人口和资金的过度集聚，这是房地产价格上升的根本动力；第二，城镇化进程的加快，农村人口向城镇人口的转变，增加了对房屋的需求，推动了房价的上涨； 第三，金融系统的配合不到位，房贷额度紧张，房贷利率持续走高，在“住房不炒”的大背景下，金融政策对楼市调控起到至关重要的作用，根据央行数据，2021年居民新增贷款中，住房贷款占比高达68%，远高于其他类型贷款，如果金融系统不对楼市调控进行配合，房地产市场很难降温；
第四，供给端管控不足，根据中原地产研究中心的数据，截至2021年底，全国累计房地产开发投资达到14.8万亿元，同比增长7.0%，住宅竣工面积13.9亿平方米，同比下降1.4%，这两项指标均处于历史低位，供给端的不足进一步推升房地产的价格； 第五，二手房监管不力导致交易量飙升，2021年全国重点城市二手住宅成交量大幅增长，其中海口、西安、成都等城市的成交环比增幅甚至超过300%，这些城市普遍存在学区房概念，导致二手房价格居高不下。 在“房住不炒”的政策大背景下，上述因素正在被逐步化解。
首先是“人地挂钩”、“房票制度”的落实，将大幅度降低资金和人口的集中度；其次是金融政策的调整，央行和银保监会联合发布的《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》，对于首套房贷款利率下限进行了上调，意味着房贷的利率水平将迎来新一轮的上调，同时银保监会在2月中旬已经明确要求主要银行定期监测开发贷投放，确保满足重点项目的融资需求； 最后是二手房市场的规范，深圳、上海、北京等城市发布二手房指导价，限制中介费，打击炒作投机行为，这些举措都意在平抑房地产市场的波动。
这轮始于2015年7月的房价普涨，之所以在很多人的印象中“涨幅很大”，核心因素是，本轮暴涨城市，主要集中在一些人口流入城市。
要知道，2014年那一轮房价暴涨始于北上广深，当时中国大都市的房价，已经让很多外国人都觉得无法理解，但这一轮暴涨的主角是武汉、南京、合肥等人口流入的都市圈，这就显得非常不可思议。
中国大都市房价的高不可攀，在世界范围内其实具有高度可比性，因为中国在很多区域的城镇化率跟发达国家相比，并不在档次上。但是这一轮暴涨的地方，城镇化率通常低于发达国家。
所以这轮房价暴涨之后，很多都市圈已经出现了跟北上广深相同的问题，高房价给年轻人带来的挤压越来越大。
既然如此，有人就会怀疑，这些都市圈真的有这么强大的支撑力吗？人口真的能够支持房价如此上涨吗？会不会存在很大的泡沫最终破灭呢？
中国房价之所以“很牛”，其实很大程度上来源于一个原因，那就是中国具有世界上历史最悠久且最强大的农村秩序，而且这个秩序非常特殊，就是，国家给予农民以土地权益，但不允许他们享受市民待遇，导致农民无法真正拥有城市户口。
这就带来一个很神奇的因素，在中国，虽然很多人不是市民，但依然是国家的主人翁。这种农村秩序非常坚固，并不会因为一个改革文件就瓦解。
如果这个秩序瓦解了，后果非常严重，而如果这个秩序不瓦解，就决定了中国不会出现欧洲式的郊区化。中国人会把住房当成硬通货，当成一种生存保障，当成是跟市民相等的权益。
这种心态，决定了中国人非常热爱住宅，而不会热爱非住宅，也决定了中国人对住房存在一种类似于土地一样的情结，他们需要在一个大都市奋斗，需要进入大都市，但却不能抛弃农村。
所以，这就注定中国必须在城镇化进程中，将人口安置在离核心城市很远的地方，然后不断通过修地铁、修高铁，将这些超级大都市圈连接在一起，而这些超级大都市圈的房价，也会受此助推，跟核心城市一样暴涨。
这种农村秩序，还决定了中国人始终会将住房当成自己的财富保障，当成是退休的保障，当成是家产的保障，当成是人情消费和社会网络关系的保障，当成是子女抚养的保障，它还跟中国传统的“居者有其屋”大同理想相适应，与“成家立业”的个人生涯相适应。
所以，这意味着中国人对住房的消费力，会远远超过其他任何国家，这是由几千年的文化价值观决定的，它不是表面上“中国有钱了”的结果。
我们理解了这种农村秩序，就明白，为什么在中国存在巨大的空置房，但价格依然上涨，因为中国人不是欧洲人，不是在美国大农场长大的黑人，不是中东游牧民族，不是东南亚农民，不是日本或韩国人。
中国人对住房的态度，是千百年来跟土地相关，对土地的依赖和情结，从而产生的一个“变态”结果。
所以，理解了中国房价的这种“很牛”，我们就不会盲目乐观，觉得房价还会无限制再涨，同样，也不会过度悲观，觉得房价会跌回原点。
