别墅和私宅的区别？
首先，从面积上，一般独栋别墅的面积为120平到300平之间。双拼别墅一般为600平以上。而普通住宅（多层）的套型一般是90平左右； (备注：对于“普通住宅”的定义，各地有各地的标准，除却面积因素，还考虑到地段、房价等，一般情况下，90平以下的一至三室，60平以下的四室也会被划分到“普通住宅”的范畴) 其次，从户型上来看，一般独栋别墅的户型设计比较自由，平面布局灵活，大多数为单层或一层为主，小部分两层、三层。而普通住宅的户型以多层的居多，通常是上下两层或者上层多隔间。 最后，从建筑结构上来观察，一般来说，低密度的独栋别墅多为框架结构或砖混结构，少量钢结构；而对于普通的住宅楼来说，70%以上的体量都是混凝土结构。
当然，这些只是作为一般规律来参考，因为无论是什么类型的房屋，都有其特例存在。比如某些地块受到用地性质的限制，在有限的占地面积内需要建造更多的建筑面积，那么为了实现这个要求，别墅的设计者就可能需要打破常规的户型格局，进行巧妙的设计，以达到容积率的要求值； 而有些高端项目，出于追求项目差异化和高标准的要求，可能会在项目中建造少量的联排别墅，这种产品往往通过增加建筑的密度和高度来实现更多的建筑面积，虽然也叫做别墅，但其实它与常规意义上的别墅已经有着概念上的区别了——它更像是一种突破土地限制的纯住宅产品。 还有一类介于别墅与公寓之间的产品，称为类别墅，如公寓式别墅、复式别墅等，它们通常结合洋房和高层的产品属性，在设计上取两者之精华，既保持了洋房的舒适度，又兼具了高层的开发量，这类产品目前市场上也比较常见。